Viele Hindernisse vom Kauf bis zur gültigen Baubewilligung

Der Ersatzneubau für das Haus Rathgeb wird zweigeschossig anstatt dreigeschossig erstellt (Foto: zVg)

Das Haus Rathgeb in Bauma kann durch einen Neubau ersetzt werden. Der Eigentümer erhält für das abgebrannte Gebäude den Versicherungswert erstattet. Dies hat das kantonale Verwaltungsgericht Anfang Februar entschieden.

Die Ruine des im Oktober 2014 abgebrannten Hauses Rathgeb in Bauma soll bald verschwinden und durch einen Neubau ersetzt werden. Damit geht für den Eigentümer Peter Leutenegger eine Odyssee zu Ende, die für ihn mit dem Kauf des Wohnhauses Ende Dezember 2011 begann.

Dass er so viel Geduld brauchen würde, hätte sich Peter Leutenegger vermutlich nicht gedacht, als er das Gebäude der ehemaligen Bäckerei Rathgeb an der Wolfsbergstrasse in Bauma im Dezember 2011 kaufte. Er hatte eigentlich im Sinn, das 1906 erbaute Wohnhaus samt Nebengebäuden durch einen Neubau zu ersetzen. Hier begann eine administrative Odyssee, die erst nach sechs Jahren ihren Abschluss zu finden scheint, nach Überwindung etlicher Hürden. Der Garagist aus Bauma erhielt die erste Baubewilligung im März 2013 ein. Das Projekt sah einen dreigeschossigen Neubau vor, was auf diesem Grundstück möglich ist. Diese Baubewilligung stellte sich aber wegen eines Formfehlers der Gemeinde als ungültig heraus. Das Bewilligungsverfahren musste wiederholt werden. Es dauerte bis im September 2014, bis Leutenegger eine gültige Baubewilligung in den Händen hielt.

Einigung statt Konfrontation

Doch bauen konnte Leutenegger nicht: Ein Nachbar rekurrierte gegen sein Neubauprojekt und machte geltend, das dreigeschossige Wohnhaus passe sich zu wenig in die Umgebung ein. Nach einer Begehung gab die zuständige Baurekurskommission dem Rekurrenten recht. Dem Frieden zuliebe zog Leutenegger den Entscheid nicht weiter, sondern kam seinem Nachbarn über weite Strecken entgegen: Das Neubauprojekt wurde um ein Geschoss verkleinert und fasste nur noch sechs anstatt acht Wohnungen, sogar der Architekt musste ausgewechselt werden, um dem Wohnhaus einen ländlicheren Stil zu geben. «Lieber einen Konsens finden, als eine Gerichtsverhandlung», kommentiert Leutenegger seine Entscheidung. Doch er war noch lange nicht am Ziel.

In der Nacht auf den 11. Oktober 2014 verursachte ein Brand am Haus Rathgeb erhebliche Schäden. Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ) liess die Schäden von unabhängigen Experten schätzen und unterbreitete Leutenegger am 16. Oktober Vergleichsvereinbarung vor, die eine Entschädigung von 675’000 Franken vorsah. Das Haus war 2007 zu einem Neuwert von rund 1,2 Millionen Franken versichert worden. Derweil liess Leutenegger das reduzierte Bauprojekt ausarbeiten.

Doch im Juni 2015 folgte ein weiterer Theatercoup: Die GVZ widerrief ihre Verfügung und anerkannte nur noch eine Ersatzpflicht für einen Schaden von 65’000 Franken. Begründung: Zum Zeitpunkt des Brandes sei ein Neubauprojekt vorgelegen, deshalb müsse das Haus Rathgeb als Abbruchobjekt eingestuft und mit einem geringeren Betrag entschädigt werden. Leuteneggers Einsprache gegen den Widerruf der GVZ-Verfügung wurde abgewiesen. So blieb dem Eigentümer nur noch der Weg durch die Instanzen.

Es gilt der Versicherungswert

Ein weiteres Jahr verstrich, bis das Baurekursgericht im September 2016 Leutenegger Recht gab und die ursprüngliche Vergleichsvereinbarung über 675’000 Franken für gültig erklärte. Die GVZ gab sich jedoch nicht geschlagen und zog diesen Entscheid an das kantonale Verwaltungsgericht weiter. Anfang Februar 2017 hat nun das Verwaltungsgericht entschieden und Peter Leutenegger recht gegeben. In der Streitfrage, ob die Schadensschätzung für das zum Neuwert versicherte Gebäude nach dem Versicherungswert oder nach dem Abbruchwert der Liegenschaft zu erfolgen hat, entschied das Gericht zu Gunsten des Hauseigentümers. Das Verwaltungsgericht argumentierte, das Haus Rathgeb sei beim Abschluss der Vergleichsvereinbarung zwar unbewohnt, aber für Wohnzwecke immer noch nutzbar gewesen.

Seit Januar 2017 ist Leutenegger auch in Besitz einer rechtskräftigen Baubewilligung für sein reduziertes Wohnbauprojekt. Er möchte in den nächsten Wochen mit dem Abbruch der Brandruine und dem Bau des neuen Wohnhauses beginnen. Ende gut, alles gut? Noch ist die Zitterpartie nicht ausgestanden, denn die GVZ könnte das Urteil des Verwaltungsgerichts ans Bundesgericht weiterziehen. Dann würde sich die Auszahlung der Versicherungssumme um weitere Jahre verzögern. Für Leutenegger wären dies keine guten Nachrichten.

KEINE BRANDSTIFTUNG
Das Haus Rathgeb wurde im Oktober 2014 durch einen Brand zerstört. Dem Eigentümer Peter Leutenegger wurde unter anderem in der regionalen Presse unterstellt, er könnte den Brand selbst gelegt haben. Eine Anfrage bei der Oberstaatsanwaltschaft des Kantons Zürich zeigt aber, dass diese Vorwürfe haltlos sind. Die Kantonspolizei ermittelte gemäss der Oberstaatsanwaltschaft nach dem Brand gegen eine unbekannte Täterschaft. Die Ermittlungen wurden aber eingestellt, weil kein Tatverdacht gegen eine bestimmte Person erhärtet werden konnte.

Die Oberstaatsanwaltschaft eröffnete aus diesem Grund auch keine Untersuchung.