Kanton gibt grünes Licht für «Ischlag»

Im «Ischlag»-Areal in Saland könnten dereinst 200 Personen leben (Foto: hug)

Der Kanton hat die Einleitung des Quartierplanverfahrens für das Areal «Ischlag» in Saland bewilligt. Die Gemeinde Bauma rechnet dereinst mit 200 Einwohnern auf dem Areal. Bis die Bauarbeiten beginnen, dauert es aber noch lange.

Die Baudirektion des Kantons Zürich hat Mitte Juli grünes Licht für die Einleitung des Quartierplanverfahrens im «Ischlag» in Saland gegeben. Der «Ischlag» liegt zwischen der Bahnlinie und der Töss, auf der anderen Flussseite befindet sich gleich der Campingplatz. Bei der rund 58’000 Quadratmeter grossen Fläche handelt es sich um die grösste zusammenhängende Baulandreserve in der Gemeinde Bauma. Sie entspricht gut fünf Fussballfeldern. Ein Hauptteil des Areals liegt in der Bauzone WG3, welche dreistöckige Wohn- und Gewerbegebäude zulässt.

Paul von Euw (SVP), Hochbauvorstand der Gemeinde Bauma, zeigt sich auf Anfrage erfreut über die Bewilligung des Kantons. «Dieses Areal ist von grosser Bedeutung für die Entwicklung der Gemeinde. Es lässt einerseits eine relativ hohe Verdichtung zu und andererseits ist es eine gute Sache, wenn Bauma ein paar Einwohner mehr erhält.» Gemäss Berechnungen der Gemeinde könnten im «Ischlag» dereinst rund 200 Personen leben. Der Standort zum Wohnen sei ausserdem ideal, betont von Euw: Nicht direkt an der Hauptstrasse, nur rund fünf Gehminuten vom Bahnhof Saland und der Bushaltestelle Richtung Pfäffikon entfernt und doch im Grünen mit der Töss praktisch vor der Haustüre. Und der Hochbauvorstand fügt an, dass Bauma für ein solches Wachstum bereit sei, was die gemeindliche Infrastruktur betrifft.

Mülibach sorgte für Verzögerung

Ab wann Wohnungen gebaut werden können und wie viele es letztlich sein werden, steht aber noch in den Sternen. Im Rahmen der Quartierplanung geht es vorerst um die Erschliessung des Areals, zum Beispiel mit Werkleitungen. Ebenso wird die Aufteilung der Parzellen neu geregelt und die sich daraus ergebenden Entschädigungen (siehe Box).

Das «Ischlag»-Areal gehört insgesamt zwölf privaten Grundeigentümern. Ein Teil von ihnen hat vor mehr als zwei Jahren das nun eingeleitete öffentliche Quartierplanverfahren angeregt. Bei einem öffentlichen Verfahren koordiniert die Gemeinde den Planungsprozess. Sie ist sogar verpflichtet, das Verfahren einzuleiten, wenn ein solches gefordert wird. Der Beschluss des Gemeinderates zur Einleitung datiert von Ende September 2015.

Dass der Kanton fast zwei Jahre gebraucht hat, bis er ebenfalls die Bewilligung erteilt, ist ungewöhnlich. «Zuerst musste die Sanierung des Mülibachs abschliessend geplant sein», erklärt Paul von Euw die Verzögerung. Das sei heute der Fall. Der Mülibach fliesst entlang der Hittnauerstrasse durch Saland und am «Ischlag»-Areal vorbei, bevor er in die Töss mündet. «Der Bach hätte bei Hochwasser für das Areal eine Gefahr dargestellt», erklärt der Baumer Hochbauvorstand. Für die zukünftigen Einwohner bestehe damit die Sicherheit, dass keine unangenehmen Überraschungen zu erwarten sind. Wann die Hochwasserschutzmassnahmen baulich umgesetzt werden, kann er nicht sagen. Dies werde aber sicherlich vor dem Bau der ersten Wohnungen geschehen.

Vieles ist noch offen

Im Normalfall dauert ein Quartierplanverfahren rund vier Jahre, hängt aber auch von der Anzahl Einsprachen ab. Rund zwei Wochen läuft die Rekursfrist gegen die Bewilligung des Kantons zur Einleitung noch. Auch die Grundeigentümer können bei der Einleitung rekurrieren, ebenso bei der Festsetzung. Ausserdem bleiben sie während des Verfahrens mit an Bord. So werden mit ihnen zwei private Versammlungen durchgeführt. Bei der ersten können sie Wünsche und Anregungen einbringen. Danach wird das Projekt überarbeitet. Im Hinblick auf die zweite Versammlung wird das Projekt öffentlich aufgelegt und die Grundeigentümer können schriftlich Änderungswünsche stellen. Zu diesen wird dann in der zweiten Versammlung Stellung genommen, wo das Projekt ausserdem auch vorgestellt wird. Danach folgt eine nochmalige Überarbeitung, bevor der Gemeinderat das Projekt festsetzt und es anschliessend dem Kanton zur Genehmigung vorlegt.

Ob es von vereinzelten Grundeigentümern Widerstand gibt, weiss von Euw nicht. «Dies werden wir an der ersten Versammlung sehen. Momentan sind wir in der Anfangsphase. Aber der Zug fährt», sagt er. «Und unser Ziel ist natürlich, dass eine für alle Grundeigentümer akzeptable Lösung gefunden wird.» Wie das Areal dereinst genau aussehen wird, kann der Baumer Hochbauvorstand noch nicht sagen. Das sei Sache des Gestaltungsplanes, dessen Verfahren erst nach der abgeschlossenen Quartierplanung beginnt. Dieser definiert zum Beispiel die Anzahl der Gebäude und wie die Wohnungen oder Gewerberäume aussehen könnten. Der Spielraum beschränkt sich dabei auf die vorgegebene Bauzone. Letztlich liegt es auch nicht in der Kompetenz der Gemeinde die Feinplanung alleinig zu bestimmen. «Das ist unter anderem Sache der Grundeigentümer», erklärt von Euw. Zudem werde der Gestaltungsplan dereinst einer Gemeindeversammlung zur Abstimmung unterbreitet.

An den Geleisen eine Mischzone?

Klar ist aber bereits, dass das Areal vom Bahnhof her erschlossen wird. Und zwar mit einer Strasse, die von der Tösstalstrasse her zwischen der Gerberco AG und dem Trend-Coiffeur-Salon zum Areal führen wird. Zudem wird durch das Quartier ein Rad- und Gehweg verlaufen. Dies ist auch aus einem Plan ersichtlich, der an der Informationsveranstaltung im Oktober 2013 zur Revision der Ortsplanung präsentiert wurde.

Ebenso zeigt dieser Plan eine Gewerbe- oder Mischzone entlang der Geleise als Lärmriegel und gut gestaltete Siedlungsränder gegen das grün bleibende Land und die Töss. Diese schliessen das Areal ab. «Diese Grob-Gestaltung würde wahrscheinlich am meisten Sinn machen und kursiert als Ansatz respektive Idee», sagt Paul von Euw. «Mehr aber nicht.» Was auch klar ist, ist, dass der Weg entlang der Töss bleiben wird, wie er ist. Er liegt ausserhalb des Perimeters.

Quartierplan
Der Quartierplan ist ein Planungsinstrument, mit dem ein nicht oder erst teilweise erschlossenes Baugebiet der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechend baureif gemacht wird. Dazu werden in einem bestimmten Gebiet die Lage und Dimensionierung von Strassen, Wegen, Werk-leitungen sowie die Ausstattung und Ausrüstung mit gemeinschaftlichen Anlagen festgelegt und die Übernahme der Kosten geregelt. Die privaten Grundstücke erfahren in Form und Grösse Änderungen, damit sie erschlossen und überbaubar werden.
Rolf Hug
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