In Zell und Fischenthal ist Wohneigentum günstig

Wohneigentum ist im Tösstal, verglichen mit dem Rest des Kantons, verhältnismässig preisgünstig (Foto: md)

Die Zürcher Kantonalbank hat letzte Woche den Zürcher Wohneigentumsindex lanciert. Dieser zeigt, wie sich im Kanton die Preise für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum entwickeln. Der «Tößthaler» hat die Daten der Tösstaler Gemeinden miteinander verglichen.

Die Gemeinden des Tösstals sind in den letzten Jahren zu beliebten Wohnorten geworden, besonders bei jenen, die Wohneigentum erwerben möchten. Das ist nicht erstaunlich, denn zwischen Zell und Fischenthal ist es noch möglich, verhältnismässig günstig zu einem Einfamilienhaus oder zu Stockwerkeigentum zu kommen. Dies, obwohl gemäss dem neuen Wohneigentumsindex der Zürcher Kantonalbank (ZWEX) die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in ländlichen Regionen wie dem Tösstal tendenziell gestiegen sind, und zwar durchschnittlich um 2,7 Prozent. Zum Vergleich: In der Zürichseeregion, wo Wohneigentum um ein Vielfaches mehr kostet, stiegen die Preise im Durchschnitt um 2,2 Prozent. Dies zeigt: Im Tösstal ist Wohneigentum für «Normalverdienende» noch erschwinglich.

Der «Tößthaler» konnte mit Zahlen der Zürcher Kantonalbank das Preisniveau von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in den Tösstaler Gemeinden vergleichen. Die Preise beziehen sich auf das absolute Preisniveau für Objekte mit Jahrgang 2016 mit einer bestimmten Grösse und einer bestimmten Grundausstattung (siehe Box). Ausserdem lieferte die Kantonalbank die Rangierung jeder Gemeinde im Verhältnis zu den insgesamt 297 Zürcher Ortschaften, die die Post mit einer eigenen Postleitzahl führt.

Deutliche Unterschiede

Die Daten liefern interessante Gesichtspunkte: Am günstigsten kann Wohneigentum in Fischenthal erworben werden: Dort kostet ein Einfamilienhaus im Durchschnitt 1,03 Millionen Franken. Damit ist Fischenthal die drittgünstigste Gemeinde des Kantons Zürich, wenn es um den Erwerb eines Einfamilienhauses geht (Rang 295 von 297).

VERGLEICHSGRUNDLAGE
Einfamilienhaus
Baujahr: 2016
Kubatur: 760 m3
Grundstückfläche: 500 m2
Anzahl Zimmer: 5
Anzahl Badezimmer: 2
Anzahl Garagen: 1

Eigentumswohnung
Baujahr: 2016
Nettwohnfläche: 120 m2
Balkonfläche: 15 m2
Anzahl Zimmer: 4
Anzahl Badezimmer: 2
Anzahl Garagen: 1

Günstig sind Einfamilienhäuser auch in Zell: Der Durchschnittspreis liegt bei 1,07 Millionen Franken, was gesamtkantonal Rang 282 entspricht. Mit 1,1 Millionen Franken liegt Turbenthal etwa auf dem gleichen Preisniveau (Rang 274). Einen deutlichen Preissprung muss man hingegen in den übrigen Tösstalgemeinden in Kauf nehmen: In Schlatt kostet das Einfamilienhaus durchschnittlich 1,2 Millionen Franken (Rang 249) und zeigt, dass die kleine Gemeinde preismässig den Einfluss der Stadt Winterthur spürt. In Wila, Wildberg und Bauma kostet ein Einfamilienhaus am meisten, nämlich 1,25 Millionen Franken (Bauma, Wildberg), respektive 1,24 Millionen (Wila). In diesem Preisniveau spiegelt sich die attraktive Lage und gute Erschliessung dieser Gemeinden. Der Preisunterschied gegenüber Fischenthal macht rund 20 Prozent aus.

Ein ähnliches Bild lässt sich zeichnen, wenn man die Preise von Eigentumswohnungen vergleicht: Auch hier sind die Wohnobjekte in Fischenthal und Zell am günstigsten. 700’000 Franken kostet eine Eigentumswohnung mit 120 Quadratmeter Fläche in Fischenthal, 730’000 in Zell. Fischenthal ist damit die zweitgünstigste Gemeinde des Kantons (Rang 296), Zell rangiert auf Rang 284. In Turbenthal ist eine Eigentumswohnung für 750’000 Franken (Rang 274) erhältlich. Rund neun Prozent mehr muss man hinlegen, wenn man in den anderen Tösstal-Gemeinden eine Eigentumswohnung erwerben will: In Schlatt sind es 820’000 Franken (Rang 246), in Wila 830’000 Franken (Rang 237) und in Wildberg und Bauma 840’000 Franken (beide Rang 234). Auch bei den Eigentumswohnungen besteht zwischen günstigsten und teuersten Preisen eine Spanne von rund 20 Prozent. Mit der Einführung der direkten S-Bahn-Linie zwischen Wila und Zürich in den Stosszeiten Ende 2018 dürften die Preise für Wohneigentum in den betroffenen Gemeinden zwar etwas steigen, doch verglichen mit dem Rest des Kantons werden diese Preise immernoch günstig sein.

Der Markt wird breiter

Dass der Bauboom der letzten Jahre im Tösstal aufgrund der günstigen Preise ungebremst weitergeht, ist hingegen eher unwahrscheinlich: Die Zürcher Kantonalbank kommt zum Schluss, dass aufgrund der aktuellen demografischen Entwicklung langfristig wieder vermehrt Wohneigentum auf den Markt kommen dürfte. Der Anteil älterer Personen unter den Verkäufern sei hoch. Die Käufer von Wohneigentum hingegen seien normalerweise zwischen 35 und 45 Jahre alt. Mit der Pensionierung der Jahrgänge 1955 bis 1965 in den Jahren 2020 bis 2030, werde somit eine im Verhältnis zur Gesamtbevölkerung grosse Verkäufergruppe auf dem Wohneigentumsmarkt präsent sein. Auf der Nachfrageseite werde jedoch die potentielle Käufergruppe, also die 35- bis 45-Jährigen, gemessen an der Gesamtbevölkerung, abnehmen. Die Kantonalbank kommt daher zum Schluss, dass in den kommenden Dekaden ein entsprechend grösseres Angebot einer geringeren Nachfrage gegenüberstehen wird. Und dies wird sich auch bei den Preisen, vermutlich sehr deutlich, bemerkbar machen.

WOHNEIGENTUMS-INDEX
Der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) bildet die qualitätsbereinigte Preisentwicklung von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum im Kanton Zürich ab. Die Datengrundlage basiert auf den erfolgten Freihandtransaktionen von Stockwerkeigentum und Einfamilienhäusern, welche durch die Zürcher Kantonalbank finanziert wurden. Seit 2006 werden die Daten mit den Freihandtransaktionen des Swiss Real Estate Datapool (SRED) ergänzt. Es ist die umfassendste Datenquelle im Kanton Zürich und deckt mit rund 3000 Transaktionen pro Jahr rund die Hälfte aller Eigenheimtransaktionen ab. Die Berechnung des Index erfolgt quartalsweise. Der ZWEX unterscheidet drei Regionen bzw. Subindizes innerhalb des Kantons Zürich: Die geografische Unterteilung in die drei Regionen See, Regio und Land erfolgt anhand des Preisniveaus und lokaler Marktgegebenheiten. Die Indexbasis (= Index 100) für die drei Subindizes bildet das erste Quartal 2006.