In Kollbrunn soll sich das Zentrum entwickeln

Gegenüber dem Bahnhof Kollbrunn soll verdichtetes Bauen in bis zu vierstöckiger Gebäudehöhe möglich werden. Die Entscheidung fällt an der nächsten Gemeindeversammlung (Foto: md)

Beim Bahnhof Kollbrunn soll dichter und höher gebaut werden können. Dazu ist eine Änderung des Zonenplans notwendig, über die an der Gemeindeversammlung vom 19. Juni entschieden wird.

Der Bau der Rägeboge-Mehrzweckhalle und die Erweiterung des Schulhauses bildeten den Ausgangspunkt für eine Neudefinition des Zentrums von Kollbrunn. An der Gemeindeversammlung vom 19. Juni soll über den nächsten Schritt entschieden werden: Das Gebiet zwischen Bahnlinie, Mehrzweckhalle und Schulhaus soll im Zonenplan von Kollbrunn neu als Zentrumszone definiert werden. Es handelt sich dabei um ein Gebiet von rund 26’000 Quadratmetern, auf dem man künftig dichter und höher bauen darf als bisher. Damit dies möglich wird, müssen zuerst Bauordnung und Zonenplan geändert werden. Die Entscheidung fällt an der Gemeindeversammlung vom 19. Juni.

Schlüsselgebiet für das Dorf

Der Gemeinderat von Zell betrachtet die Umgebung des Bahnhofs Kollbrunn als Schlüsselgebiet innerhalb des Dorfes. Er hat deshalb schon im Frühling 2015 dafür gesorgt, dass er die bauliche Entwicklung beim Bahnhof so zu steuern vermag, dass diese im Einklang mit der gewünschten Zentrumsentwicklung steht. Zu diesem Zweck hat der Gemeinderat beim Kanton die Festsetzung einer Planungszone «Entwicklungsgebiet Zentrum Kollbrunn» beantragt und der Kanton hat im August 2015 diese Planungszone als rechtskräftig festgesetzt. Planungszonen dürfen aber gemäss kantonaler Gesetzgebung für höchstens drei Jahre festgelegt werden. Während dieser Frist hat eine Gemeinde Zeit, ihre Bau- und Zonenordnung im Sinne der gewünschten Zentrumsentwicklung zu revidieren. Genau darum wird es an der Gemeindeversammlung im Juni gehen: Der Gemeinderat legt den Stimmberechtigten seinen Entwurf für die neue Bau- und Zonenordnung zur Genehmigung vor.

Mit der vom Gemeinderat vorgeschlagenen Revision soll im «Entwicklungsgebiet Zentrum Kollbrunn» die Dichte angemessen erhöht werden. Entlang der Strassen sollen im Erdgeschoss gewerbliche Nutzungen angesiedelt werden, um das neue Zentrum entsprechend zu beleben. Gleichzeitig soll im Bereich des Bahnhofs Kollbrunn mit einer platzartigen Gebäudeanordnung ein Ort mit Charakter geschaffen werden.

Das Gebiet zwischen Bahnhof, Dorfstrasse und Unterer Bahnhofstrasse ist bereits jetzt einer Zentrumszone zugeteilt und umfasst rund 17’700 Quadratmeter. Mit der revidierten Zonenordnung kommen noch weitere Areale zwischen Unterer Bahnhofstrasse und Töbelistrasse hinzu, die heute der Wohnzone W3, respektive W3 mit Gewerbeerleichterung zugeteilt sind.

Zentrumsnutzungen stärken

Für die Änderungen des Zonenplans hat sich der Gemeinderat von verschiedenen Grundsätzen leiten lassen:

  • Nur Umzonungen, keine neuen Bauzonenflächen
  • Gezielte Verdichtung in der Umgebung des Bahnhofs
  • Zentrumsnutzungen stärken
  • Gewerbliche Nutzungen sollen im Erdgeschoss entlang der Strassen erlaubt sein
  • Sonderbauvorschriften sollen Anreize für Grundeigentümer bilden
  • Die Zahl der Pflichtabstellplätze soll nicht verringert werden

Diesen Grundsätzen folgend, will der Gemeinderat die Bauordnung anpassen. In der geplanten Zentrumszone Kollbrunn werden demnach Zentrums- und Wohnnutzungen möglich sein, wobei in den Erdgeschossen nur gewerbliche Nutzungen zulässig sind. Die Ausnutzungsziffer wird auf 75 Prozent angehoben und es sind drei Vollgeschosse erlaubt. Darüber hinaus sind zwei Dachgeschosse möglich (bei erreichter Vollgeschosszahl). Die Gebäudelänge ist auf 50 Meter limitiert. Bei Neubauten ist mindestens 80 Prozent der erlaubten Ausnutzung zu realisieren.

Bei Arealüberbauungen von mindestens 1500 Quadratmetern Fläche, die einheitlich und besonders gut gestaltet sind, können Grundeigentümer von Sonderbauvorschriften profitieren, die eine noch dichtere Bebauung zulassen: So kann unter bestimmten Voraussetzungen die Ausnutzung eines Areals von 75 auf 85 oder sogar 95 Prozent ausgedehnt werden. Dabei sind vier Vollgeschosse sowie zusätzlich zwei Dachgeschosse (bei erreichter Vollge-
schosszahl) zulässig. Die Sonderbauvorschriften legen zudem im Erdgeschoss von Neubauten entlang der wichtigsten Strassen einen Mindestanteil an Gewerbenutzung fest, der mit zunehmender Distanz zum Bahnhof sinkt (50 bis 0 Prozent). Um die platzartige Gestaltung der Bahnhofumgebung zu erreichen, werden Baulinien definiert. 

Die von der Planungszone betroffenen Grundeigentümer wurden bereits vor einem Jahr über die geplanten Änderungen der Bau- und Zonenordnung informiert. Anschliessend wurden sie in ein Mitwirkungsverfahren einbezogen. Daraus ergab sich gemäss Gemeinderat eine Rückmeldung, deren aufgeführte Punkte, wo notwendig, in die Revision eingearbeitet wurden. Auch der Kanton konnte nach einer Vorprüfung des Revisionsentwurfs seine Zustimmung geben. Auf dieser Grundlage empfiehlt der Gemeinderat von Zell den Stimmberechtigten, der Revision der Bau- und Zonenordnung für den Ortsteil Kollbrunn zuzustimmen.

Aufwertung des Ortskerns

Zusammen mit den im Juni beginnenden Umbauarbeiten an der Bolstern-/Dorfstrasse und der Verzweigung zum Bahnhof, mit denen eine Tempo-30-Zone vom Bahnübergang bis zur Tösstalstrasse errichtet wird, erlaubt die Schaffung der Zentrumszone den Ortskern und die Umgebung des Bahnhofs aufzuwerten und die zentrale Funktion dieses Gebiets für Kollbrunn auch für die Zukunft aufrecht zu erhalten.

 

Nachgefragt

«Der Tößthaler» hat Martin Lüdin, Gemeindepräsident von Zell, zum Entwicklungsgebiet Zentrum Kollbrunn einige Fragen gestellt.

Welche Rolle spielt der Ortsteil Kollbrunn innerhalb der Gemeinde Zell?

Mit 2500 Einwohnern ist Kollbrunn der grösste Ortsteil der Gemeinde Zell.

Was soll mit der Änderung der Bau- und Zonenordnung erreicht werden?

Es soll ein belebtes Zentrum beim Bahnhof Kollbrunn entstehen. Nur wenn Menschen im Zentrum einkaufen, sich treffen oder sich medizinisch betreuen lassen, entsteht dieses Leben. Deshalb möchten wir im Erdgeschoss der Zentrumszone Gewerbenutzungen vorschreiben und damit Voraussetzungen schaffen, dass entsprechende Geschäfte entstehen.

Besteht denn in Kollbrunn genügend Nachfrage nach Gewerberäumen?

Angebot und Preis hängen zusammen. Früher war es so, dass ein Geschäft im Erdgeschoss die darüberliegende Wohnung im ersten Stock querfinanzierte. Heute ist es eher das Gegenteil. Wohnungen lassen sich mit besseren Preisen vermieten/verkaufen als Gewerbebauten. Wenn ein temporäres Überangebot besteht, drückt dies die Mietpreise und es entstehen neue Chancen für Betriebe im Zentrum von Kollbrunn und damit die gewünschte Belebung.

In der Zentrumszone dürfen die Grundstücke stärker ausgenutzt und die Gebäude höher gebaut werden. Weshalb?

Mit Einfamilienhäusern kann man kein Zentrum schaffen, weil diese nach allen Seiten privat sind. Ein Zentrum entsteht dort, wo öffentliche Nutzungen möglich sind und dies bedingt auch, dass entsprechende Bauvolumen realisiert werden können.

Beim Bahnhof Kollbrunn wurde ein Bauernhaus abgebrochen. Entsteht dort bald ein Neubau nach den Vorgaben der neuen Bau- und Zonenordnung?

Nein. Das Grundstück gehörte der Gemeinde. Dieses wird vorübergehend für eine Wendeschleife mit Postautohaltestelle verwendet. Diese wird benötigt, damit der Postautobetrieb während der Realisierung des Betrieb- und Gestaltungskonzepts Kollbrunn (BGK) mit Tempo-30-Zone auf der Dorfstrasse und einem Kreisel bei der Kreuzung sichergestellt ist. Die Bauarbeiten des BGK beginnen nach dem kantonalen Turnfest.